Gesetzliche Werte 2026 für die Immobilienpraxis: Richtwerte, Rücklage, Verzugszinsen

Richtwerte, Kategoriebeträge, Mindestrücklage, Verzugszinsen: 2026 hat gleich mehrere Stellschrauben der Immobilienpraxis verändert — und eine davon ist neu. Seit 1. Jänner deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz, wie stark Wohnungsmieten überhaupt steigen dürfen. Hier stehen alle aktuellen Beträge, die Stichtage und die Rechenwege dahinter.

Wer Mietverträge erstellt, Mietzinse anpasst oder Wohnungseigentum verwaltet, braucht mehr als eine Zahlentabelle. Entscheidend sind drei Fragen, und zwar in dieser Reihenfolge: Welcher Anwendungsbereich des MRG? Welches Vertragsdatum? Und gibt es überhaupt eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung? Erst danach wird gerechnet.

Betroffen sind praktisch alle Berufsbilder der Immobilienwirtschaft: Makler:innen bei der Vertragsberatung, Hausverwaltungen bei Vorschreibung und Abrechnung, Bauträger:innen bei der Kalkulation.

Alle Werte 2026 auf einen Blick

Die Beträge gelten nicht pauschal für jeden Vertrag. Welcher Wert greift, hängt vom Mietvertragsdatum ab, vom Anwendungsbereich des MRG, von der Ausstattungskategorie und von dem, was vertraglich tatsächlich vereinbart wurde.

Richtwerte 2026: die neun Bundesländer

Der Richtwertmietzins greift im Vollanwendungsbereich des MRG bei Mietverträgen ab dem 1. März 1994 — und zwar dann, wenn weder ein angemessener Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG noch der besondere Kategoriebetrag für Kategorie-D-Wohnungen zulässig ist. Er ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis: Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung oder Erhaltungszustand kommen erst darauf.

Beträge je m² Nutzfläche und Monat. Verlautbarung durch Statistik Austria nach § 5 Abs. 2 RichtWG.

Die Grundformel lautet: Richtwertmiete = (Landesrichtwert ± Zu- und Abschläge je m²) × Nutzfläche

Die Zu- und Abschläge werden also auf den Richtwert angerechnet, bevor mit der Fläche multipliziert wird. Das Ergebnis ist der höchstzulässige Hauptmietzins — weniger darf vereinbart werden, mehr nicht. Bei befristeten Verträgen kommt der Befristungsabschlag dazu.

Wann statt des Richtwerts der angemessene Mietzins nach § 16 Abs. 1 MRG zur Anwendung kommt und wie er ermittelt wird, haben wir in einem eigenen Beitrag aufgeschlüsselt.

Kategoriemietzins: fast nur noch für Altverträge

Der Kategoriebetrag betrifft im Vollanwendungsbereich Mietverträge, die zwischen 1. Jänner 1982 und 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Maßgeblich ist die Ausstattung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht der heutige Zustand. Bei jüngeren Verträgen spielt er nur noch bei Substandardwohnungen der Kategorie D eine Rolle.

Beträge je m² Nutzfläche und Monat. Seit 1.4.2026 verlautbart Statistik Austria diese Werte; davor tat es die Bundesministerin für Justiz.

Die Mietpreisbremse: warum 2026 nur 1 % möglich war

Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz, dem Kernstück des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes, begrenzt der Gesetzgeber seit 1. Jänner 2026 erstmals auch vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklauseln bei Wohnungsmieten. Die Regelung erfasst den Voll- und den Teilanwendungsbereich des MRG, ausdrücklich auch bestehende Verträge.

Im Vollanwendungsbereich gilt bis 2028 der jeweils strengere der beiden Werte. Nicht erfasst ist der Vollausnahmebereich, also etwa Ein- und Zweifamilienhäuser; für WGG-Wohnungen gelten Besonderheiten.

Die allgemeine Formel ist schnell erklärt: Bis 3 % Inflation darf voll weitergegeben werden. Vom Teil darüber zählt nur die Hälfte.

Ohne Klausel keine Erhöhung

Ein höherer Richtwert wirkt nicht von selbst auf laufende Verträge. Vorausgesetzt sind eine wirksame schriftliche Wertsicherungsvereinbarung und ein korrektes, fristgerechtes Erhöhungsbegehren — das muss mindestens 14 Tage vor Fälligkeit zugehen. In der Praxis wird eine Anpassung deshalb meist erst ab Mai wirksam.

Ein Beispiel aus Wien: Vereinbart sind 5,00 € je m², der Landesrichtwert liegt bei 6,74 €. Auf diesen Betrag aufzuspringen ist unzulässig. Erhöht werden darf nur um das, was die vereinbarte Wertsicherung hergibt — und gedeckelt durch den für diese konkrete Wohnung zulässigen Hauptmietzins. Was darüber hinausgeht, ist nach § 16 Abs. 9 MRG unwirksam.

Für neue Verträge empfiehlt sich der ausdrückliche Verweis auf das Gesetz: „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz" — bei MRG-Wohnungsmietverträgen mit Vertragsabschluss vor 1. Dezember 2026 zusätzlich mit Abs. 3.

Grundkostenanteil und Lagezuschlag

Der Grundkostenanteil stammt aus der ursprünglichen Richtwert-Festsetzung 1994 und beruht auf den Grundkosten, die 1992 den Wohnbauförderungszusicherungen des jeweiligen Bundeslandes zugrunde lagen. Nach ständiger Rechtsprechung des OGH (5 Ob 242/18a) darf dieser Basiswert im selben Verhältnis aufgewertet werden wie der Landesrichtwert.

Beträge je m² Nutzfläche. Wer die Werte nachrechnet, merkt: Es sind nicht glatt 1 % mehr. Der Grundkostenanteil folgt dem Verhältnis des jeweiligen Landesrichtwerts — in Wien also 344,38 € mal 6,74 geteilt durch 6,67, das ergibt genau die ausgewiesenen 347,99 €.

Maßgeblich für den Lagezuschlag ist der Vergleich: Liegt der aktuelle, für diese Wohnlage übliche Grundkostenanteil über dem indexierten Basiswert, sind bis zu 0,33 % der Differenz je m² und Monat zulässig. Drei Voraussetzungen müssen dafür zusammenkommen:

• Die konkrete Wohnlage ist tatsächlich überdurchschnittlich gut — ein hoher Grundkostenanteil allein genügt nicht.
• Der örtlich übliche Grundkostenanteil liegt über dem indexierten Basiswert des Bundeslandes.
• Die maßgebenden Umstände wurden den Mieter:innen spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich bekannt gegeben (§ 16 Abs. 4 MRG).

Für die Kalkulation ist der Grundkostenanteil auch jenseits des Mietrechts relevant: Er fließt in die Preisbildung ein, lange bevor der erste Mietvertrag geschrieben wird — ein Thema der Bauträger-Ausbildung ebenso wie der Projektentwicklung.

Mindestrücklage im Wohnungseigentum: 1,12 € je m²

Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es eine gesetzliche Mindestdotierung der Instandhaltungsrücklage. Sie wird alle zwei Jahre zum 1. Jänner auf Basis des VPI 2020 valorisiert, jeweils nach dem Juniwert.

Der aktuelle Betrag ergibt sich aus dem Ausgangswert 0,90 € und der Indexentwicklung von 102,6 (Juni 2021) auf 128,1 (Juni 2025): 0,90 mal 128,1 geteilt durch 102,6 ergibt 1,1237 €, also gerundet 1,12 €.

Gerechnet wird zuerst für die gesamte Liegenschaft — mit der Gesamtnutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte inklusive im Wohnungseigentum stehender Abstellplätze, ohne Balkone und Terrassen. Verteilt wird anschließend nach dem Aufteilungsschlüssel, also nach Miteigentumsanteilen — nicht nach der individuellen Wohnungsfläche. Das ist die häufigste Fehlerquelle in der Vorschreibung:

• Liegenschaft: 1.000 m² Gesamtnutzfläche, 960 Miteigentumsanteile
• Mindestrücklage gesamt: 1.000 m² × 1,12 € = 1.120,00 € im Monat
• Je Anteil: 1.120,00 € ÷ 960 = 1,1667 €
• Eigentümer:in mit 120 von 960 Anteilen: 120 × 1,1667 € = 140,00 € im Monat

Unterschritten werden darf die Mindesthöhe nur in engen Fällen: kurz zurückliegende Neuerrichtung, kurz zurückliegende durchgreifende Sanierung, bereits vorhandene Rücklage in besonderem Ausmaß oder Reihen- und Einzelhausanlagen mit wirksam übertragenen Erhaltungspflichten. Eine vollständige Befreiung von der Rücklagenbildung folgt daraus nie.

Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen statt nach Wohnungsfläche ist dabei die häufigste Fehlerquelle in der Vorschreibung — sie gehört zum Handwerk jeder Verwalter-Assistenz und jeder Hausverwaltung.

Mindestmietzins für Verträge vor März 1994

Bei Mietverträgen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden, kann der Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mindestmietzins nach § 45 MRG angehoben werden. Auch diese Beträge unterliegen der Mietpreisbremse.

Verzugszinsen: 4 % oder 10,73 %?

Bei verspäteter Zahlung hängt der Zinssatz davon ab, wer wem schuldet. Der Basiszinssatz wird von der Oesterreichischen Nationalbank halbjährlich zum 1. Jänner und 1. Juli festgesetzt; maßgeblich ist der Wert am ersten Kalendertag des Halbjahres.

Die 10,73 % setzen sich aus dem Basiszinssatz von 1,53 % und einem Aufschlag von 9,2 Prozentpunkten zusammen. Der Basiszinssatz liegt seit 11. Juni 2025 unverändert bei 1,53 %; auch die Überprüfung zum 1. Juli 2026 hat nichts geändert. Die nächste steht am 1. Jänner 2027 an.

Kleinunternehmergrenze: 55.000 € und die 10-Prozent-Toleranz

Für EPU-Makler:innen und kleine Hausverwaltungen ist die umsatzsteuerliche Kleinunternehmergrenze die relevante Schwelle. Sie liegt seit 1. Jänner 2025 unverändert bei 55.000 € brutto im Kalenderjahr. Gezählt wird das gesamte vereinbarte Entgelt; eine fiktive Umsatzsteuer wird nicht mehr herausgerechnet.

Der Unterschied ist erheblich: Bis 60.500 € passiert nichts. Wird diese Toleranz überschritten, wird nicht etwa rückwirkend das ganze Jahr steuerpflichtig — die Pflicht beginnt mit dem einzelnen Umsatz, der die Grenze reißt, und gilt für alle folgenden.

Steuerlich kommt ab 2027 noch einiges dazu: höhere Immobilienertragsteuer auf Altvermögen, ein progressiver Körperschaftsteuertarif und das Aus für die Homeoffice-Pauschalen. Die Übersicht dazu steht im Beitrag zum Budgetbegleitgesetz 2027–2028.

Die nächsten Stichtage

Was Du jetzt prüfen solltest

• Richtwerte, Kategoriebeträge, Grundkostenanteile und Mindestmietzinse ab sofort jährlich zum 1. April kontrollieren — der Zweijahresrhythmus ist Geschichte.
• Bestehende Wertsicherungsklauseln auf Vereinbarkeit mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz durchsehen, auch bei Altverträgen.
• Im Vollanwendungsbereich 2026 höchstens 1 % und 2027 höchstens 2 % ansetzen.
• Erhöhungsbegehren mindestens 14 Tage vor Fälligkeit zustellen und den Zugang dokumentieren.
• Lagezuschläge adressbezogen ermitteln und die schriftliche Information an die Mieter:innen nachweisbar ablegen.
• WEG-Vorschreibungen auf 1,12 € je m² prüfen — und auf die Verteilung nach Miteigentumsanteilen statt nach Wohnungsfläche.
• Bei Verzugszinsen sauber zwischen B2C und B2B unterscheiden, inklusive der 40 € Pauschale.
• Als EPU die Kleinunternehmergrenze laufend mitführen, nicht erst zum Jahresende.

Häufige Fragen

Drei Fragen vor jeder Berechnung

Die Werte allein tragen keine Entscheidung. Wer eine Mietzinsberechnung, eine Anpassung oder eine Vorschreibung vorbereitet, klärt zuerst: Welcher Anwendungsbereich? Welches Vertragsdatum? Welche Wertsicherung wurde tatsächlich vereinbart? Sind diese drei Fragen beantwortet, ordnen sich Richtwert, Zuschlag, Deckel und Rücklage fast von selbst.

Wer die Zusammenhänge für die Befähigungsprüfung sicher beherrschen will, findet bei den kostenlosen Musterprüfungsfragen einen schnellen Selbsttest; für den Endspurt gibt es die Intensiv-Prüfungsvorbereitung.

Genau diese Zusammenhänge — und die Rechenwege dahinter — sind Teil der Immobilientreuhänder-Ausbildung bei eduard. Die Lerninhalte werden laufend aktualisiert, Kursteilnehmer:innen arbeiten also immer mit den geltenden Werten.

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