Am 29. Juli 2026 wurde das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 kundgemacht. Für Immobilientreuhänder:innen, Gewerbetreibende und alle in Prüfungsvorbereitung ändert sich damit einiges — von der Immobilienertragsteuer über den Gewinnfreibetrag bis zur Lohnverrechnung. Hier die relevanten Punkte mit Terminen, Rechenbeispielen und dem, was bis Jahresende zu tun ist.
Der Gesetzgebungsweg in drei Sätzen
Der Nationalrat hat das Paket am 8. Juli 2026 beschlossen (Gesetzestext 561 d.B., XXVIII. GP), der Bundesrat erhob keinen Einspruch. Kundgemacht am 29. Juli 2026 als BGBl. I Nr. 62/2026, in Kraft überwiegend seit 30. Juli. Die einzelnen Maßnahmen greifen aber erst ab 2027 beziehungsweise 2028 — darin liegt die Tücke für die Planung.
Zwei Punkte stehen nicht im Gesetz selbst: Die Dienstgeberabgabe für geringfügig Beschäftigte regelt ein eigenes Dienstgeberabgabegesetz (199/BNR). Und der E-Auto-Sachbezug soll erst über die Sachbezugswerteverordnung kommen — die liegt bisher nur als Begutachtungsentwurf vor.
Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick
| Thema | Kern der Änderung | Ab wann |
|---|---|---|
| ImmoESt Altvermögen | Effektivsteuer 4,2 % → 6,0 % | 2027 |
| Grundbuch & BEV | Daten auch für Abgabenerhebung nutzbar | 2027 |
| Grundbuchblick | Gebührenfrei für Wohnungseigentümer:innen | 2027 |
| Körperschaftsteuer | 24 % über 1 Mio. € Gewinn | WJ 2028 |
| GmbH-Verrechnungskonten | Ausschüttungsfiktion über 50.000 € | Bilanzstichtag 2027 |
| Gewinnfreibetrag | Neue Deckung nur mit Realinvestitionen | WJ 2027–2029 |
| Homeoffice | Telearbeits- und Arbeitsplatzpauschale entfallen | 2027 |
| E-Auto-Sachbezug | 0,375 % bzw. 0,625 % — Verordnung offen | 2027 geplant |
| Dienstgeberbeitrag | 3,7 % → 2,7 %, Befreiung ab 60 entfällt | 2028 |
| Arbeitslosenversicherung | Höhere Beiträge, Stufenplan bis 2032 | 2027 |
| Auftraggeberhaftung | Haftung für Scheinunternehmen in der Kette | 2027 |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Bis zu 3 % statt 1 % | 2027 |
ImmoESt: Altvermögen wird ab 2027 spürbar teurer
Der Steuersatz von 30 % bleibt — erhöht wird über die Bemessungsgrundlage, indem die pauschalen Anschaffungskosten sinken. Als Altvermögen gelten Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden beziehungsweise am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Für Neuvermögen ab 1. April 2002 ändert sich nichts.
| Szenario | Pausch. AK bisher | Pausch. AK neu | Effektiv bisher | Effektiv neu |
|---|---|---|---|---|
| Keine Umwidmung | 86 % | 80 % | 4,2 % | 6,0 % |
| Umwidmung nach 31.12.1987 | 40 % | 30 % | 18,0 % | 21,0 % |
| Umwidmung nach 31.12.2024 (mit Zuschlag) | — | — | 23,4 % | 27,3 % |
Rechenbeispiel ohne Umwidmung bei 500.000 € Verkaufspreis: bisher 21.000 € ImmoESt, künftig 30.000 € — 9.000 € mehr. Bei Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 steigt die Belastung von 117.000 € auf 136.500 €.
Handlungsfenster bis 31. Dezember 2026: Maßgeblich ist das Verpflichtungsgeschäft, also der Kaufvertrag — nicht die Grundbuchseintragung. Ein bis Jahresende unterschriebener Vertrag fällt noch unter die alten Sätze; Übergabe und Verbücherung dürfen später erfolgen.
Zur Einordnung: Der Umwidmungszuschlag von 30 % (§ 30 Abs. 6a EStG) ist keine Neuerung dieses Pakets — er gilt schon seit 1. Juli 2025. Vom BBG kommen nur die gesenkten Anschaffungskosten, also 3,9 Prozentpunkte.
Grundbuch und BEV: mehr Daten fürs Finanzamt, weniger Gebühren für Wohnungseigentümer
Daten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen dienten bisher nur der Einheitsbewertung. Künftig sind sie auch für Abgabenerhebung und Risikomanagement nutzbar; zugleich wächst der Datenumfang aus dem Grundbuch, etwa um Pfandrechte und Wohnungseigentum. Ziel: nicht deklarierte Vermietungseinkünfte aufdecken.
Die freundlichere Seite derselben Medaille: Bei elektronischen Abfragen entfällt die Gerichtsgebühr für im B-Blatt eingetragene Eigentümer:innen. Wohnungseigentümer:innen sehen ihre Daten damit kostenfrei ein — praktisch zur Kontrolle von Pfandrechten und Nutzwerten und ein gutes Argument für die Hausverwaltung.
Für die Beratung: Der Kontrolldruck bei nicht gemeldeten Mieteinkünften steigt spürbar — auch bei Kurzzeitvermietung über Plattformen. Eine Selbstanzeige nach § 29 FinStrG wirkt nur vor der ersten Verfolgungshandlung.
Körperschaftsteuer: progressiver Tarif ab dem Wirtschaftsjahr 2028
| Einkommensteil | Bis 2027 | Ab WJ 2028 | Wirkung |
|---|---|---|---|
| Bis 1.000.000 € | 23 % | 23 % | unverändert |
| Über 1.000.000 € | 23 % | 24 % | +1 Prozentpunkt |
Betroffen sind Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2027 beginnen. Bei 3 Mio. € Einkommen steigt die KöSt von 690.000 € auf 710.000 €. Körperschaften öffentlichen Rechts und gemeinnützige Körperschaften bleiben bei 23 %. In Unternehmensgruppen nach § 9 KStG steht die Millionenschwelle nur einmal fürs gesamte Gruppeneinkommen zur Verfügung, nicht je Mitglied. Vorauszahlungen werden bei über 1 Mio. € pauschal um 4,5 % erhöht.
GmbH-Verrechnungskonten: die neue Ausschüttungsfiktion
Der Punkt, der die meisten überraschen wird — er trifft Hausverwaltungs- und Bauträger-GmbHs wie jede GmbH mit Gesellschafter-Geschäftsführung. Besteht zum Bilanzstichtag eine Forderung gegenüber einer beteiligten oder ihr nahestehenden natürlichen Person, muss sie bis dahin ausgeglichen oder in eine fremdübliche Kreditforderung umgewandelt werden. Sonst gilt der Betrag spätestens fünf Monate nach der Beschlussfassung über den Jahresabschluss als ausgeschüttet — soweit er 50.000 € übersteigt.
KESt-Folge: Auf den fiktiv ausgeschütteten Betrag sind 27,5 % Kapitalertragsteuer einzubehalten, Abzugsverpflichtete ist die GmbH. Erstmals betroffen sind Wirtschaftsjahre, die im Kalenderjahr 2027 enden — bei kalenderjahrgleichem Wirtschaftsjahr also der 31.12.2027. Rechenbeispiel: Kontostand 120.000 €, abzüglich 50.000 € Bagatellgrenze bleiben 70.000 € betroffen — 19.250 € KESt.
Woran sich ein fremdübliches Darlehen messen lassen muss:
- Schriftlicher Kreditvertrag mit marktüblicher Verzinsung
- Konkrete Rückzahlungsverpflichtung, Besicherung bei höheren Beträgen
- Dokumentierte Bonitätsprüfung und tatsächliche Rückzahlung
Gewinnfreibetrag: 2027 bis 2029 zählen nur Realinvestitionen
Die Einschränkung betrifft nur den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag, also den Teil für Gewinnanteile über 33.000 €. Der Grundfreibetrag von 15 % für die ersten 33.000 € — maximal 4.950 € — bleibt unangetastet. In Wirtschaftsjahren, die nach dem 31. Dezember 2026 und vor dem 1. Jänner 2030 beginnen, ist eine neue Deckung nur durch begünstigte körperliche, abnutzbare Wirtschaftsgüter möglich. Wertpapiere scheiden solange aus, ab Wirtschaftsjahren nach dem 31. Dezember 2029 sind sie wieder begünstigt. Ersatzbeschaffungen für bestehende Deckungen bleiben möglich.
Für Einzelunternehmer:innen — vom Makler bis zur Hausverwaltung als EPU: Wer 2026 noch mit Wertpapieren decken will, muss sie im Wirtschaftsjahr 2026 anschaffen. Ab 2027 heißt es umsteigen auf Büroausstattung, EDV oder Maschinen mit mindestens vierjähriger Nutzungsdauer. Gewöhnliche Pkw sind nicht begünstigt.
Homeoffice: zwei Pauschalen fallen ersatzlos weg
| Regelung | Bis 31.12.2026 | Ab 1.1.2027 |
|---|---|---|
| Telearbeitspauschale (Arbeitnehmer:innen) | Bis 3 €/Tag, max. 300 €/Jahr steuer- und beitragsfrei | Befreiung entfällt, Zahlung ist steuer- und beitragspflichtiger Arbeitslohn |
| Differenzwerbungskosten | Differenz auf 3 €/Tag möglich | entfällt |
| Arbeitsplatzpauschale (Selbständige) | 300 € bzw. 1.200 €/Jahr | entfällt |
| Ergonomisches Mobiliar | Bis 300 €/Jahr, bei Arbeitnehmer:innen mind. 26 Telearbeitstage | bleibt bis 300 €/Jahr, neue Fassung ohne 26-Tage-Schwelle |
| Digitale Arbeitsmittel des Arbeitgebers | steuerfrei | bleiben steuerfrei |
Häufig falsch dargestellt: Die Steuerfreiheit überlassener digitaler Arbeitsmittel wie Laptop oder Diensthandy ist keine Neuerung — sie besteht schon 2026 und bleibt. Auch ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer bleibt nach den allgemeinen Voraussetzungen möglich.
E-Auto-Sachbezug: angekündigt, aber noch nicht verordnet
Für rein elektrische Firmenfahrzeuge zur Privatnutzung ist ein gestaffelter Sachbezug angekündigt. Die Werte stehen nicht im Budgetbegleitgesetz, sondern sollen über die Sachbezugswerteverordnung kommen — deren Begutachtungsentwurf stammt vom 10. Juni 2026, die endgültige Kundmachung ist abzuwarten.
| Jahr | Angekündigter Sachbezug | Maximal pro Monat |
|---|---|---|
| 2026 | 0 % | 0 € |
| 2027 | 0,375 % der Anschaffungskosten | 180 € |
| ab 2028 | 0,625 % der Anschaffungskosten | 300 € |
Bei 48.000 € Anschaffungskosten wären das 180 € monatlich 2027 und 300 € ab 2028 — mit Wirkung auf Lohnsteuer, Sozialversicherung und Lohnnebenkosten. Für Verbrenner und Hybride bleibt es bei 1,5 %, maximal 720 € monatlich. Laut Entwurf soll der Sachbezug unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt gelten, also auch für bereits zugelassene Fahrzeuge.
Dienstgeberbeitrag: Entlastung ab 2028 — aber nicht für alle
| Fall | Bis 2027 | Ab 2028 | Wirkung |
|---|---|---|---|
| Arbeitnehmer:in unter 60 | 3,7 % | 2,7 % | −1 Prozentpunkt |
| Arbeitnehmer:in ab 60 | 0 % | 2,7 % | neue Belastung |
Der Dienstgeberbeitrag zum Familienlastenausgleichsfonds sinkt ab 2028 von 3,7 % auf 2,7 %. Gleichzeitig entfällt die Befreiung für Arbeitslöhne an Arbeitnehmer:innen ab 60. Bei 50.000 € monatlicher Bruttolohnsumme für unter 60-Jährige spart das 500 € im Monat, 6.000 € im Jahr — für die Gruppe ab 60 entsteht dagegen erstmals DB. Zuschlag zum DB, Kommunalsteuer und SV-Beiträge sind nicht automatisch betroffen. Die Altersstruktur der Belegschaft gehört ab 2028 in jede Personalkostenkalkulation.
Personalverrechnung: ALV, Höchstbeitragsgrundlage, Dienstgeberabgabe
Ab 2027 sind für ältere Arbeitnehmer:innen bis zum Pensionsalter wieder Arbeitslosenversicherungsbeiträge zu leisten. Parallel steigen die reduzierten Dienstnehmerbeiträge bei niedrigen Einkommen stufenweise auf den allgemeinen Satz von 2,95 % — mit zwei Pfaden, je nachdem, ob das Dienstverhältnis am 31. Dezember 2026 schon aufrecht war.
| Stufe (am 31.12.2026 aufrecht) | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | ab 2032 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Unterste Stufe | 0,5 % | 1,0 % | 1,5 % | 2,0 % | 2,5 % | 2,95 % |
| Mittlere Stufe | 1,5 % | 2,0 % | 2,5 % | 2,95 % | 2,95 % | 2,95 % |
| Höchste reduzierte Stufe | 2,5 % | 2,95 % | 2,95 % | 2,95 % | 2,95 % | 2,95 % |
| Stufe (Beginn nach 31.12.2026) | 2027 | 2028 | ab 2029 |
|---|---|---|---|
| Unterste Stufe | 1,0 % | 2,0 % | 2,95 % |
| Mittlere Stufe | 2,0 % | 2,95 % | 2,95 % |
| Höchste reduzierte Stufe | 2,95 % | 2,95 % | 2,95 % |
Für Lehrlinge gilt höchstens 1,15 %. Dazu steigt die Höchstbeitragsgrundlage außerordentlich — 2027 um 5 € pro Tag, 2028 um weitere 1,67 €. Und die Dienstgeberabgabe für geringfügig Beschäftigte klettert von 19,4 % auf 23 % (2027–2029), ab 2030 auf 21 %.
Ebenfalls im Paket:
- Familienbonus Plus: ab 2027 grundsätzlich 75:25 oder 50:50 aufzuteilen — voll nur noch für Kinder unter vier Jahren und erheblich behinderte Kinder.
- Altersteilzeit: bei Laufzeitbeginn nach dem 31. Oktober 2026 Lohnausgleich begrenzt auf 75 % der Höchstbeitragsgrundlage, AMS-Ersatz 80 %.
- Meldeverstöße: ab 1. September 2026 droht dem Arbeitgeber acht Wochen lang der doppelte ALV-Beitrag, wenn die SV-Meldung fehlt.
Auftraggeberhaftung: wer Subunternehmer beauftragt, muss genauer hinsehen
Ab 1. Jänner 2027 kann ein Auftraggeber haften, wenn er bei der Auftragserteilung wusste oder wissen musste, dass der Auftragnehmer — oder ein nachfolgend beauftragtes Unternehmen — ein Scheinunternehmen ist. Die Haftung entsteht erst mit der rechtskräftigen Feststellung, umfasst dann aber den Zeitraum ab Beauftragung und mehrere Ebenen der Kette: Entgeltansprüche, Beiträge an Krankenversicherungsträger sowie die darauf bezogene Lohn- und Umsatzsteuer.
Praxis-Check vor der Auftragsvergabe:
- Firmenbuch-, GISA-, UID- und Kontaktdaten auf Plausibilität prüfen
- Personalstand und auffällig niedrige Preise hinterfragen
- Subunternehmerkette offenlegen lassen, Änderungen nur nach Freigabe
- Leistung, Abnahmen, Rechnungen und unbare Zahlungen dokumentieren
Keine automatische Haftung für jeden Zahlungsausfall: Entscheidend ist das Wissen oder Wissenmüssen bei der Auftragserteilung. Eine dokumentierte Prüfung senkt das Risiko, ersetzt aber keine Einzelfallbeurteilung.
Vorfälligkeitsentschädigung: bis zu 3 % bei neuen Immobilienkrediten
Die Höchstgrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung steigt von 1 % auf 3 % der zurückgezahlten Summe — kein Fixbetrag, sondern im Ermessen der Bank. Das HIKrG gilt für Verbraucher:innen; Unternehmens- und Bauträgerfinanzierungen fallen typischerweise nicht darunter. Betroffen sind Verträge ab dem 1. Jänner 2027, bestehende bleiben unberührt. Für die Finanzierungsberatung heißt das: Kund:innen bei Neukrediten aktiv darauf hinweisen, gerade bei Fixzinsfinanzierungen.
Relevanz nach Berufsbild
| Berufsbild | Besonders relevant |
|---|---|
| Immobilienmakler:in | Grundbuch- und BEV-Abgleich, ImmoESt-Beratung, Gewinnfreibetrag als EPU, Wegfall des Arbeitsplatzpauschales, E-Auto-Sachbezug |
| Immobilienverwalter:in | Grundbuch- und BEV-Abgleich, kostenloser Grundbuchblick, GmbH-Verrechnungskonto, KöSt, E-Auto-Fuhrpark |
| Bauträger:in | KöSt ab 2028, GmbH-Verrechnungskonto, Umwidmungszuschlag und ImmoESt, Vorfälligkeitsentschädigung |
| Vermieter:in | ImmoESt Altvermögen, Grundbuch- und BEV-Abgleich, Handlungsfenster 2026, korrekte Deklaration der Mieteinkünfte |
| Arbeitgeber:in und Gewerbetreibende | Dienstgeberbeitrag ab 2028, ALV-Stufenplan, Höchstbeitragsgrundlage, Homeoffice, Dienstgeberabgabe, Auftraggeberhaftung |
Was heißt das für Deine Prüfung?
Eine Frage, die uns oft erreicht: Muss ich das alles schon können? Für Prüfungen im Jahr 2026 gilt die 2026 geltende Rechtslage. Die neuen Regeln solltest Du als kommende Änderungen kennen und erst ab ihrem Inkrafttreten anwenden. Nennt eine Aufgabenstellung einen Stichtag, ist immer dieser maßgeblich. Wie die Fragen gestellt werden, zeigen die kostenlosen Musterprüfungsfragen zur Unternehmerprüfung und zur Befähigungsprüfung Immobilientreuhänder.
Kurz gesagt: 2026 prüfen heißt 2026 rechnen. Wer aber im Fachgespräch erklären kann, warum der Gewinnfreibetrag ab 2027 anders gedeckt werden muss, zeigt genau das Verständnis, auf das Prüfungskommissionen achten.
So aktuell sind die eduard-Ausbildungen
Gesetzespakete dieser Größe sind der Realitätscheck für jede Ausbildung. Unsere Fachexpert:innen verfolgen die Gesetzgebung ab der Regierungsvorlage, nicht erst ab der Kundmachung — Skripten, Videos und Prüfungsfragen aktualisieren wir laufend statt einmal im Jahr. Zu diesem Paket sind zwei eigene Merkblätter entstanden.
Konkret betroffen sind:
- Unternehmer Ausbildung — Dienstgeberbeitrag, KöSt, Gewinnfreibetrag, Homeoffice, Arbeitslosenversicherung, Auftraggeberhaftung
- Immobilientreuhänder und Makler & Verwalter Ausbildung — ImmoESt, Grundbuch- und BEV-Daten, Grundbuchblick, Verrechnungskonten
- Bauträger Ausbildung — KöSt, Umwidmungszuschlag, Finanzierung und Vorfälligkeitsentschädigung
- Die Assistenz-Ausbildungen mit denselben Grundlagen in kompakter Form
Weil alles online auf unserer Lernplattform läuft, kommen Aktualisierungen sofort bei Dir an — ohne neue Auflage, ohne Wartezeit. Wer heute startet, lernt mit dem Stand von heute.
Häufige Fragen zum Budgetbegleitgesetz 2027–2028
Nein, nur für den Einkommensteil über 1 Mio. € — darunter bleibt es bei 23 %. In Unternehmensgruppen gilt die Schwelle nur einmal fürs gesamte Gruppeneinkommen.
Was Du jetzt angehen solltest
- Bei Altvermögen das Handlungsfenster bis 31.12.2026 prüfen und aktiv kommunizieren
- GmbH-Verrechnungskonten vor dem Bilanzstichtag 2027 bereinigen oder fremdüblich absichern
- Gewinnfreibetrag 2026 noch mit Wertpapieren decken, ab 2027 auf Realinvestitionen umstellen
- Homeoffice-Vereinbarungen und Lohnverrechnung vor 2027 an den Wegfall der Pauschalen anpassen
- Lohnnebenkosten ab 2028 mit 2,7 % DB und der Altersstruktur der Belegschaft kalkulieren
- Subunternehmerketten prüfen, Auftragsvergabe und Leistungserbringung dokumentieren
- Mieteinkünfte vollständig deklarieren — der Abgleich über Grundbuch und BEV wird enger
Dieser Beitrag dient der Aus- und Weiterbildung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Lohnverrechnungsberatung. Rechtsgrundlagen: Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl. I Nr. 62/2026 · Dienstgeberabgabegesetz · EStG §§ 4, 10, 16, 26, 30, 33 · KStG §§ 8, 9, 22 · FLAG § 41 · AlVG, AMPFG, ASVG · GGG · HIKrG · Sachbezugswerteverordnung (Entwurf). Stand: 19. August 2026.
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