Budgetbegleitgesetz 2027–2028: Änderungen für Unternehmer und Immobilienprofis

Am 29. Juli 2026 wurde das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Für Immobilientreuhänder:innen, Gewerbetreibende und alle, die sich gerade auf eine Befähigungs- oder Unternehmerprüfung vorbereiten, ändert sich damit einiges — von der Immobilienertragsteuer über den Gewinnfreibetrag bis zur Lohnverrechnung. Hier sind die relevanten Punkte für beide Berufsgruppen, mit Terminen, Rechenbeispielen und dem, was Du bis Jahresende noch erledigen solltest.

Der Gesetzgebungsweg in drei Sätzen

Die Regierungsvorlage (523 d.B., XXVIII. GP) wurde am 10. Juni 2026 eingebracht, der Nationalrat hat das Paket am 8. Juli 2026 beschlossen (Gesetzestext 561 d.B. bzw. Beschlüsse 198/BNR und 199/BNR). Der Bundesrat hat am 16. Juli keinen Einspruch erhoben. Kundgemacht wurde das Gesetz am 29. Juli 2026 als BGBl. I Nr. 62/2026; die meisten Bestimmungen sind mit 30. Juli 2026 in Kraft getreten. Die einzelnen Maßnahmen greifen aber überwiegend erst ab 2027 beziehungsweise 2028 — genau darin liegt die Tücke für die Planung.

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick

ImmoESt: Altvermögen wird ab 2027 spürbar teurer

Der nominelle Steuersatz von 30 % bleibt unverändert — erhöht wird über die Bemessungsgrundlage: Die pauschalen Anschaffungskosten sinken. Als Altvermögen gelten Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden beziehungsweise am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Für Neuvermögen ab 1. April 2002 ändert sich nichts, dort bleibt es bei 30 % vom tatsächlichen Gewinn.

Ein Rechenbeispiel ohne Umwidmung bei 500.000 € Verkaufspreis: Bisher 14 % Gewinnbasis × 30 % ImmoESt = 21.000 €, künftig 20 % × 30 % = 30.000 €. Das sind 9.000 € mehr. Bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 steigt die Belastung von 117.000 € auf 136.500 € — plus 19.500 €.

Wichtig für die richtige Einordnung: Der Umwidmungszuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn (§ 30 Abs. 6a EStG) ist keine Neuerung dieses Pakets. Er kam mit dem Budgetsanierungsmaßnahmengesetz 2025 und gilt bereits seit 1. Juli 2025. Das Budgetbegleitgesetz senkt hier zusätzlich die pauschalen Anschaffungskosten von 40 % auf 30 % — die reine Mehrbelastung aus dem BBG beträgt für diese Gruppe 3,9 Prozentpunkte.

Grundbuch und BEV: mehr Daten fürs Finanzamt, weniger Gebühren für Wohnungseigentümer

Daten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen durften bisher nur für die Einheitsbewertung verwendet werden. Künftig dürfen sie auch für die Abgabenerhebung und das automationsunterstützte Risikomanagement verarbeitet werden. Gleichzeitig wird der aus dem Grundbuch übermittelte Datenumfang erweitert, unter anderem um eingetragene und vorbehaltene Pfandrechte sowie Daten zum Wohnungseigentum. Erklärtes Ziel: nicht deklarierte Vermietungseinkünfte und Immobilien-Scheingeschäfte aufdecken.

Die freundlichere Seite derselben Medaille: Bei unmittelbaren elektronischen Abfragen entfällt die Gerichtsgebühr für im B-Blatt eingetragene Eigentümer:innen. Wohnungseigentümer:innen können ihre eigenen Grundbuchsdaten damit kostenfrei einsehen — praktisch für die Kontrolle von Pfandrechten und Nutzwerten und ein gutes Argument in der Kommunikation jeder Hausverwaltung.

Körperschaftsteuer: progressiver Tarif ab dem Wirtschaftsjahr 2028

Betroffen sind Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2027 beginnen. Bei einem Einkommen von 3 Mio. € steigt die Körperschaftsteuer von 690.000 € auf 710.000 €, also um 20.000 €. Körperschaften öffentlichen Rechts und gemeinnützige Körperschaften bleiben bei 23 %. In Unternehmensgruppen nach § 9 KStG steht die Millionenschwelle nur einmal für das gesamte Gruppeneinkommen zur Verfügung — nicht je Gruppenmitglied. Und: Die KöSt-Vorauszahlungen werden bei einem zugrunde liegenden Einkommen über 1 Mio. € pauschal um 4,5 % erhöht.

GmbH-Verrechnungskonten: die neue Ausschüttungsfiktion

Das ist der Punkt, der in der Praxis die meisten überraschen wird — und er trifft Hausverwaltungs- und Bauträger-GmbHs genauso wie jede andere GmbH mit Gesellschafter-Geschäftsführung. Besteht zum Bilanzstichtag eine Forderung der Gesellschaft gegenüber einer unmittelbar oder mittelbar beteiligten natürlichen Person oder einer ihr nahestehenden Person, muss sie bis zum Bilanzstichtag ausgeglichen oder in eine fremdübliche Kreditforderung umgewandelt werden. Passiert das nicht, gilt der Betrag mit dem Tag nach der Beschlussfassung über den Jahresabschluss, spätestens aber nach fünf Monaten, als offen ausgeschüttet und zugeflossen — allerdings nur, soweit er 50.000 € übersteigt.

Rechenbeispiel: Kontostand zum Bilanzstichtag 120.000 €. Abzüglich der Bagatellgrenze von 50.000 € bleiben 70.000 € betroffen, darauf 27,5 % KESt ergeben 19.250 €.

Woran sich ein fremdübliches Darlehen messen lassen muss:

• Schriftlicher Kreditvertrag
• Laufende, marktübliche Verzinsung
• Konkrete Rückzahlungsverpflichtung
• Besicherung bei höheren Beträgen
• Dokumentierte Bonitätsprüfung der Geschäftsführung
• Tatsächliche, nachvollziehbare Rückzahlung

Gewinnfreibetrag: 2027 bis 2029 zählen nur Realinvestitionen

Die Einschränkung betrifft ausschließlich den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag, also den Teil für Gewinnanteile über 33.000 €. Der Grundfreibetrag von 15 % für die ersten 33.000 € Gewinn — maximal 4.950 € — bleibt unangetastet. In Wirtschaftsjahren, die nach dem 31. Dezember 2026 und vor dem 1. Jänner 2030 beginnen, kann eine neue Deckung nur durch begünstigte körperliche, abnutzbare Wirtschaftsgüter erfolgen. Wertpapiere scheiden in diesem Zeitraum aus; für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2029 beginnen, sind sie wieder begünstigt. Ersatzbeschaffungen für bereits bestehende Wertpapierdeckungen bleiben möglich.

Homeoffice: zwei Pauschalen fallen ersatzlos weg

E-Auto-Sachbezug: angekündigt, aber noch nicht verordnet

Für rein elektrische Firmenfahrzeuge, die Arbeitnehmer:innen privat nutzen dürfen, ist ein gestaffelter Sachbezug angekündigt. Diese Werte stehen nicht im Budgetbegleitgesetz, sondern sollen über eine Änderung der Sachbezugswerteverordnung kommen. Der Begutachtungsentwurf dazu wurde am 10. Juni 2026 veröffentlicht — die endgültige Kundmachung ist abzuwarten.

Planungswirkung: Bei 48.000 € Anschaffungskosten wären das nach dem angekündigten Modell 180 € monatlich im Jahr 2027 und 300 € ab 2028 — mit Auswirkung auf Lohnsteuer, Sozialversicherung und Lohnnebenkosten. Für Verbrenner und Hybride bleibt es unverändert bei 1,5 % beziehungsweise maximal 720 € monatlich. Nach dem Entwurf soll der neue Sachbezug unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt gelten, also auch für bereits zugelassene Fahrzeuge. Vor der Anwendung gehört die endgültige Verordnung geprüft.

Dienstgeberbeitrag: Entlastung ab 2028 — aber nicht für alle

Der Dienstgeberbeitrag zum Familienlastenausgleichsfonds sinkt ab dem Kalenderjahr 2028 von 3,7 % auf 2,7 % der Beitragsgrundlage. Gleichzeitig entfällt die bisherige DB-Befreiung für Arbeitslöhne an Arbeitnehmer:innen, die das 60. Lebensjahr vollendet haben. Bei einer konstanten monatlichen Bruttolohnsumme von 50.000 € für unter 60-Jährige sinkt der DB um 500 € pro Monat, also 6.000 € im Jahr. Für die Gruppe ab 60 entsteht dagegen erstmals überhaupt DB. Zuschlag zum Dienstgeberbeitrag, Kommunalsteuer und Sozialversicherungsbeiträge sind davon nicht automatisch betroffen. Die Altersstruktur der Belegschaft gehört ab 2028 also in jede Personalkostenkalkulation.

Personalverrechnung: ALV, Höchstbeitragsgrundlage, Dienstgeberabgabe

Ab 2027 sind für ältere Arbeitnehmer:innen bis zum Erreichen des gesetzlichen Pensionsalters wieder Arbeitslosenversicherungsbeiträge zu leisten. Parallel werden die reduzierten Dienstnehmerbeiträge bei niedrigen Einkommen stufenweise an den allgemeinen Satz von 2,95 % herangeführt — mit zwei unterschiedlichen Pfaden, je nachdem, ob das Dienstverhältnis am 31. Dezember 2026 bereits aufrecht war.

Für Lehrlinge beträgt der Dienstnehmerbeitrag höchstens 1,15 %. Die Einkommensgrenzen der drei Stufen sind jeweils in der geltenden Fassung zu prüfen.

Dazu kommen zwei weitere Stellschrauben: Die Höchstbeitragsgrundlage wird zusätzlich zur jährlichen Aufwertung außerordentlich angehoben — 2027 um 5 € pro Tag, das sind rund 150 € pro Monat, 2028 um weitere 1,67 € pro Tag, also rund 50 € pro Monat. Und die pauschalierte Dienstgeberabgabe für geringfügig Beschäftigte steigt von 19,4 % auf 23 % für die Jahre 2027 bis 2029 und sinkt ab 2030 auf 21 %. Sie fällt an, wenn die Summe der monatlichen allgemeinen Beitragsgrundlagen der geringfügig Beschäftigten das Eineinhalbfache der Geringfügigkeitsgrenze übersteigt; für diese Prüfung bleiben Sonderzahlungen außer Ansatz.

Ebenfalls im Paket, kompakt:

• Familienbonus Plus: Ab 2027 ist grundsätzlich 75:25 oder 50:50 aufzuteilen. Die volle Berücksichtigung bei einem Anspruchsberechtigten bleibt für Kinder unter vier Jahren und für erheblich behinderte Kinder möglich. Wird der Bonus in der Lohnverrechnung zur Gänze berücksichtigt, darf das nur bis zu jenem Monat erfolgen, in dem die Voraussetzungen vorliegen.
• Altersteilzeit: Für Vereinbarungen mit Laufzeitbeginn nach dem 31. Oktober 2026 wird die für den Lohnausgleich maßgebliche Grundlage auf 75 % der Höchstbeitragsgrundlage begrenzt; der vom AMS ersetzte Anteil des zusätzlichen Aufwands beträgt 80 %.
• Meldeverstöße: Wird ein Bezieher von Arbeitslosengeld oder Notstandshilfe bei einer nicht gemeldeten Beschäftigung angetroffen und fehlt die rechtzeitige SV-Meldung, kann dem Arbeitgeber ab 1. September 2026 für acht Wochen das Doppelte des Dienstgeber- und Dienstnehmeranteils zur Arbeitslosenversicherung vorgeschrieben werden.

Auftraggeberhaftung: wer Subunternehmer beauftragt, muss genauer hinsehen

Ab 1. Jänner 2027 kann ein Auftraggeber haften, wenn er zum Zeitpunkt der Auftragserteilung wusste oder wissen musste, dass der Auftragnehmer — oder ein nachfolgend beauftragtes Unternehmen — ein Scheinunternehmen ist. Begründet wird die Haftung erst mit der späteren rechtskräftigen Feststellung; sie umfasst dann den Zeitraum ab der Beauftragung und kann mehrere Ebenen der Auftragskette erfassen. Erfasst werden können gesetzliche, verordnete oder kollektivvertragliche Entgeltansprüche, Beiträge und Umlagen an Krankenversicherungsträger sowie die darauf bezogene Lohnsteuer und die Umsatzsteuer aus dem Auftrag.

Praxis-Check vor der Auftragsvergabe:

• Firmenbuch-, GISA-, UID- und Kontaktdaten des Vertragspartners auf Plausibilität prüfen
• Leistungsfähigkeit, Personalstand und auffällig niedrige Preise hinterfragen
• Subunternehmerkette vertraglich offenlegen lassen, Änderungen nur nach Freigabe zulassen
• Leistungserbringung, Abnahmen, Rechnungen und unbare Zahlungen nachvollziehbar dokumentieren
• Bei Warnsignalen vertieft prüfen, den Auftrag aussetzen und fachlichen Rat einholen

Vorfälligkeitsentschädigung: bis zu 3 % bei neuen Immobilienkrediten

Die gesetzliche Höchstgrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Immobilienkrediten steigt von 1 % auf 3 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe. Das ist kein automatischer Fixbetrag, sondern liegt im Ermessen des Kreditinstituts. Das HIKrG gilt für Hypothekar- und Immobilienkreditverträge zugunsten von Verbraucher:innen; Unternehmens- und Bauträgerfinanzierungen fallen typischerweise nicht darunter und sind gesondert zu prüfen. Betroffen sind Verträge, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen werden — bestehende Verträge bleiben unberührt. Für die Finanzierungsberatung heißt das: Kund:innen bei Neukrediten ab 2027 aktiv auf dieses Risiko hinweisen, gerade bei Fixzinsfinanzierungen.

Zeitplan: was wann schlagend wird

Relevanz nach Berufsbild

Was heißt das für Deine Prüfung?

Eine Frage, die uns gerade oft erreicht: Muss ich das alles schon können? Für Prüfungen im Jahr 2026 gilt grundsätzlich die 2026 geltende Rechtslage. Die neuen Regeln solltest Du als kommende Änderungen kennen und erst ab ihrem jeweiligen Inkrafttreten als aktuelle Rechtslage anwenden. Enthält eine Aufgabenstellung einen ausdrücklich genannten Stichtag, ist immer dieser Stichtag maßgeblich.

Wie die Fragen konkret gestellt werden, siehst Du am besten an echten Beispielen: Es gibt kostenlose Musterprüfungsfragen zur Unternehmerprüfung und zur Befähigungsprüfung Immobilientreuhänder — jeweils samt Lösungswegen und einem Überblick über den Prüfungsaufbau.

So aktuell sind die eduard-Ausbildungen

Gesetzespakete dieser Größe sind der Realitätscheck für jede Ausbildung. Bei eduard laufen dafür zwei Dinge parallel: Unsere Fachexpert:innen verfolgen die Gesetzgebung ab der Regierungsvorlage — nicht erst ab der Kundmachung — und wir aktualisieren Skripten, Videos und Prüfungsfragen laufend statt einmal im Jahr. Zu diesem Paket sind zwei eigene Merkblätter entstanden: eines für die Unternehmer-Ausbildung und eines für Immobilientreuhänder:innen, jeweils mit Rechenbeispielen, Checklisten und Zeitplänen.

Konkret betroffen sind unter anderem diese Ausbildungen:

• Unternehmer Ausbildung — Rechnungswesen, Personalmanagement und Rechtskunde: Dienstgeberbeitrag, KöSt, Gewinnfreibetrag, Homeoffice, Arbeitslosenversicherung, Dienstgeberabgabe und Auftraggeberhaftung
• Immobilientreuhänder sowie Makler & Verwalter Ausbildung — ImmoESt, Grundbuch- und BEV-Daten, kostenloser Grundbuchblick und Verrechnungskonten
• Bauträger Ausbildung — Körperschaftsteuer, Umwidmungszuschlag, Finanzierung und Vorfälligkeitsentschädigung
• Die Assistenz-Ausbildungen, in denen dieselben Grundlagen kompakt vermittelt werden

Weil alles online auf unserer Lernplattform läuft, kommen Aktualisierungen sofort bei Dir an — ohne neue Auflage, ohne Nachdruck, ohne Wartezeit. Wer heute startet, lernt mit dem Stand von heute.

Häufige Fragen zum Budgetbegleitgesetz 2027–2028

Neun Dinge, die Du jetzt angehen solltest

• Bei Altvermögen das Handlungsfenster bis 31.12.2026 prüfen und aktiv kommunizieren
• GmbH-Verrechnungskonten vor dem Bilanzstichtag 2027 bereinigen oder fremdüblich absichern
• Den Gewinnfreibetrag 2026 noch mit Wertpapieren decken und ab 2027 auf Realinvestitionen umstellen
• Homeoffice-Vereinbarungen und Lohnverrechnung vor 2027 an den Wegfall der Pauschalen anpassen
• Lohnnebenkosten ab 2028 mit 2,7 % DB und der Altersstruktur der Belegschaft kalkulieren
• ALV-Übergangssätze, Lehrlingssatz und erhöhte Höchstbeitragsgrundlage in der Personalverrechnung abbilden
• Geschäftspartner und Subunternehmerketten prüfen, Auftragsvergabe und Leistungserbringung dokumentieren
• Den E-Auto-Sachbezug erst nach der endgültigen Verordnung verbindlich umsetzen
• Mieteinkünfte vollständig deklarieren — der Datenabgleich über Grundbuch und BEV wird enger

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