Was macht ein Immobilienverwalter?

Spezifisch ausgebildeter Manager für Immobilienvermögen

Immobilienverwalter in Österreich

Der Immobilienverwalter kümmert sich in Treuhandfunktion, im Auftrag und als Bevollmächtigter von Hauseigentümern, um die bestmögliche Bewirtschaftung des Immobilienvermögens, das ihm anvertraut wird. Immobilienverwalter werden manchmal auch als Real Estate Manager oder Hausverwalter bezeichnet und betreuen Immobilien – Wohnhäuser, andere Gebäude oder Grundstücke – in kaufmännischer, administrativer, technischer und rechtlicher Hinsicht.

Der Immobilienverwalter hat in seinem Bereich besondere Vertretungsbefugnisse vor Gerichten und Behörden. Sein individueller Leistungsumfang wird vom einzelnen Betrieb definiert. Der Immobilienverwalter ist berechtigt, zur optimalen Abdeckung des Kundenwunsches auch andere Berufsgruppen, wie beispielsweise Rechtsanwälte, Architekten oder andere Fachleute zur Unterstützung heranzuziehen.

Befähigungs-nachweis für Immobilien-verwalter

In Österreich ist die Ausübung des Gewerbes „Immobilienverwaltung“ an strenge Auflagen gebunden: Es handelt sich um professionelles Immobilienmanagement durch optimal ausgebildete und befähigte Experten.

Der Immobilienverwalter ist neben dem Immobilienmakler und dem Bauträger eines der drei reglementierten Gewerbe, die unter dem Sammelbegriff „Immobilientreuhänder“ zusammengefasst werden. Die Gewerbeberechtigung kann ganzheitlich für den Immobilientreuhänder – alle drei inkludierten Berufsbilder – oder beschränkt auf das Gewerbe des Immobilienverwalters erworben werden. Der Immobilientreuhänder vereint höchste Fachkompetenz für das gesamte Immobilienwesen und ist als solcher stets primärer Ansprechpartner für alle Immobiliendienstleistungen.

Für die Tätigkeit als Immobilienverwalter in Österreich gelten mehrere Voraussetzungen:

  • Fundierte Ausbildung: Kenntnisse in Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zivilrechtlichen Grundsätzen, Erbrecht, Grundbuchrecht, Raumordnung und Bauordnung, Sanierung, Liegenschaftsbewertung und Versicherungswesen. Präzises Wissen über das Mietrechtsgesetz mit seinen Spezialthemen wie z.B. Vertragserrichtung, Mietzinsbildung, Betriebskostenabrechnung, Kündigung, Investitionsablöse und Kaution. Umfassende Kenntnisse des Wohnungseigentumsgesetzes sowie der wohnrechtlich relevanten Bereiche des Konsumentenschutzes.
  • Befähigungsnachweis spezifischer fachlicher und kaufmännischer Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen: Dafür ist das Absolvieren der Befähigungsprüfung an der Wirtschaftskammer notwendig.
  • Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung, wobei die Versicherungssumme mindestens 400.000 Euro pro Schadensfall und 1.200.000 Euro jährlich betragen muss. Aus der Versicherungspflicht sind die hohen Haftungsanforderungen an diese Berufsgruppe ersichtlich.
  • Berufliche Praxis: Fachliche Tätigkeit als Immobilienverwalter. 

Was macht ein Immobilienverwalter?

Immobilienverwalter sind meist selbstständig oder angestellt in Hausverwaltungen oder Immobilienverwaltungen, Wohnbaugenossenschaften, bei Stadt- und Gemeindeverwaltungen und Liegenschaftsämtern tätig.

Zu den Aufgaben eines Immobilienverwalters zählen alle Tätigkeiten, die im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von Geschäftsräumen, Bürogebäuden, Wohnungen und dergleichen anfallen.

Dazu gehören:

Koordination aller Dienstleistungen und Instrumente rund um die Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermietung von Häusern, Wohnungen und Geschäftsräumen und anderen gewerblichen Objekten. Sicherstellung der Funktionalität, Sicherheit und Nachhaltigkeit von Gebäuden, Grundstücken und Immobilien.

treuhändige Buchhaltung, Rechnungswesen, Einholen von Bewilligungen, Betriebskosten- und Auftragsabwicklung, Zahlungsverkehr, Verwaltung der Mietzinseingänge und Versicherungen, Mahnwesen, Kündigungen und gerichtliche Räumungsverfahren, Regelung der Auflösung von Mietverhältnissen, Schadensfeststellungen und -Meldungen

Vergebührung, Mietverträge vorbereiten und abschließen

Telefon- und Schriftverkehr

Beratung und Betreuung von Eigentümern und Mietern in allen Immobilienangelegenheiten

Vertretung von Eigentümern unter Berücksichtigung der Interessen der Nutzer

Hausbegehungen, Organisation und Abhalten von Hausversammlungen – Koordination der Willensbildung von Eigentümern und sonstigen Beteiligten, Schnittstelle für Hausbesorger und Gebäudetechniker sowie Überwachung von deren Tätigkeiten

Betreuung von Immobilien im weiteren Sinne: Veranlassen von Renovierungen, Erhaltungsmaßnahmen, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, Beauftragen von Handwerkern

Nutzerbezogenes Flächen- und Mietenmanagement sowie Minimierung von Leerstände durch effektive Vermietungsstrategien.

Das Centermanagement ist eine spezialisierte Form der Immobilienverwaltung, die sich auf Einkaufszentren, Einkaufszentren oder kommerzielle Gebäudekomplexe konzentriert. Die Aufgaben eines Centermanagers sind ähnlich wie die eines Immobilienverwalters, haben jedoch spezifische Aspekte, die auf die Bedürfnisse und Herausforderungen von Einkaufszentren und kommerziellen Immobilien zugeschnitten sind.

  • Erstellung und Verwaltung des Budgets für die Immobilien.
  • Einziehung von Mieten und Gebühren.
  • Zahlung von Rechnungen und Gebühren im Namen der Eigentümer.

Die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen sind wichtige Aufgaben eines Immobilienverwalters, insbesondere wenn es um Wohnanlagen oder Eigentümergemeinschaften geht.

1. Vorbereitung: Einladungen verschicken und Tagesordnung festlegen.

2. Versammlungsleitung: Moderation der Versammlung und Protokollierung.

3. Abstimmungen: Sichere Durchführung von Abstimmungen und Bekanntgabe der Ergebnisse.

4. Kommunikation: Informieren der Eigentümer über Beschlüsse.

5. Umsetzung: Durchführung der auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse, wie Reparaturen oder Budgetverwaltung.

Schnittstelle zwischen Wirtschaft, Recht und Technik

Durch seine umfassende Ausbildung verfügt der Immobilienverwalter über fundierte Kenntnisse in zahlreichen Rechtsgebieten, vor allem im Immobilienrecht: Mit dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Mietrechtsgesetz ist der Immobilienverwalter bestens vertraut.

Darüber hinaus bringt er Wissen über das Abgaben- und Steuerrecht mit sowie über das Arbeits- und Sozialrecht, Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz, Grundverkehrsrecht, Zivilrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht, Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren.

Zugleich kennt der Immobilienverwalter Grundzüge des Facility Managements, der Bautechnik, der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre sowie des Plan- und Vermessungswesens.

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Berufsbild Immobilienverwalter auf einen Blick

Mit seinem breit gestreuten Wissen und Know-how agiert der Immobilienverwalter als Koordinator, Organisator und Vermittler – und dient als Schnittstelle zwischen Wirtschaft, Recht und Technik.

Ein zentraler Nutzen für seine Klienten besteht darin, dass der Immobilienverwalter Fachinhalte in dessen Sprache übersetzt, viele Abläufe vereinfachen und aufwändige Arbeiten sowie Behördenwege erledigen kann.

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