Was ist ein Bauträger?

Aufgaben und Berufsbild des Bauträgers in Österreich

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger errichtet oder saniert auf eigenes Risiko Immobilienobjekte, um sie anschließend zu verkaufen. Dabei kann es sich um eine Person oder ein Unternehmen handeln. Bauträger kaufen Grundstücke an, planen, erschließen und bebauen diese als Eigentümer und bieten sie nach der Fertigstellung zum Verkauf an. Im Gegensatz zu Bauunternehmern arbeiten Bauträger auf eigene oder fremde Rechnung.

Die Befähigungs-prüfung

Wer in Österreich als Bauträger aktiv ist, braucht eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilientreuhänder. Diese Berechtigung wird durch Absolvieren einer Befähigungsprüfung an der Wirtschaftskammer erlangt und kann auch auf das Gewerbe der Bauträger eingeschränkt sein.

Was macht ein Bauträger?

Der Bauträger kümmert sich um die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben und ist berechtigt, die jeweiligen Gebäude zu verwerten.

Das Berufsbild des Bauträgers beruht auf dem Fünf-Säulen-Modell:

1
Bauherrenfunktion

Der Bauträger fungiert als Bauherr oder direkter Stellvertreter des Bauherrn. Ein Bauherr ist, wer auf eigene Verantwortung und eigenes Risiko nach eigenen Vorstellungen ein Bauprojekt erbauen lässt und die erforderlichen Mittel einsetzt. Bei Bauprojekten auf eigenem Grundstück und auf eigene Rechnung ist der Bauträger selbst Bauherr. Bei Bauten auf fremden Grundstücken, für fremde Rechnung und auf fremdes Risiko vertritt der Bauträger die Interessen des Bauherrn als direkter Stellvertreter.

2
Drittbindung

Der Bauträger handelt im eigenen Namen, ist jedoch Dritten verpflichtet, für die er baut. Ein Bauträger errichtet ein Objekt oftmals für einen zukünftigen Nutzer, dem er vertraglich – direkt oder indirekt – verpflichtet ist. Für die Realisation des Bauprojekts nimmt er in der Regel Anzahlungen entgegen.

3
Treuhandschaft

Der Bauträger agiert wie ein Treuhänder: Nach den Bestimmungen des Bauträgervertrages ist er seinem Kunden gegenüber treuhändisch verpflichtet, besonders im Wohnbau beziehungsweise in Verträgen mit Konsumenten. Schon während der Bauphase sind Mittel des Kunden für die Realisierung nötig. Das können direkte Geldleistungen und Anzahlungen, Haftungs- oder Darlehensübernahmen sein. Der Bauträger ist zur Rechenschaft über die Verwendung der Baugelder und zur wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Optimierung des Bauvorhabens verpflichtet.

4
Gesamtverantwortung

Die umfassende und unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben liegt beim Bauträger. Dazu gehören sämtliche Maßnahmen und Agenden, die sich gemäß dem Vertragsverhältnis aus der Drittbindung und aus dem Treuhandverhältnis zur Verwirklichung des Bauvorhabens ergeben.

Konkret sind das die Verpflichtung zum Veranlassen der planerischen Arbeiten und der Ausführungsarbeiten, Finanzierungs- und Obsorgeleistungen, das Verschaffen der rechtlichen Sicherstellung für die künftigen Nutzer sowie die rechtliche, wirtschaftliche, kostentechnische und qualitative Kontrolle aller Baubelange.

5
Konzentrationsprinzip

Der Bauträger soll sich auf seinen eigenen Wirkungskreis konzentrieren. Die Schutzbestimmungen und Einschränkungen der Übermacht in den Bauträgerrechten dienen dazu, dass der umfassend tätige Bauträger seine Übermacht nicht unausgewogen gegenüber dem Betreuten nutzt. Nach der Fertigstellung und Übergabe des Bauobjekts an den Kunden hat der Bauträger dafür zu sorgen, dass der Kunde die vereinbarte Rechtsstellung erlangt und dass die Gewährleistung ordnungsgemäß abgewickelt wird.

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Was ist ein Bauträger? – Das Berufsbild auf einen Blick

Das konkrete Leistungsbild des Bauträgers bestimmt sich durch die Art eines Bauprojekts und wird jeweils für den Einzelfall vertraglich vereinbart. Die Kerntätigkeiten eines Bauträgers sind:
Organisatorische und administrative Abwicklung

Organisatorische und administrative Abwicklung von Bauprojekten auf eigene oder fremde Rechnung

Vertretung des Auftraggebers

Vertretung des Auftraggebers vor Fonds, Förderungsstellen, Verwaltungsbehörden, Körperschaften öffentlichen Rechts und vor Gericht (sofern kein Anwaltszwang besteht)

Verwertung der Gebäude

Abhängig vom errichteten oder durchgreifend sanierten Objekt gilt es die ideale Verwertungsstrategie zu finden.

Bauträger im Sinne des Gesetzes ist somit, wer eine Gewerbeberechtigung als Bauträger besitzt, Bauvorhaben abwickelt und nicht Baumeister, Zimmermeister oder ähnliches ist – es sei denn, er hätte für dieses Gewerbe eine eigene Berechtigung.

Inhaltlich zu unterscheiden und rechtlich abgegrenzt ist der Aufgabenbereich des Bauträgers von verwandten Berufen in der Immobilienbranche wie Baumeister, Generalunternehmer, Generalplaner, Ziviltechniker und Generalübernehmer, deren Tätigkeiten jeweils eigens gesetzlich geregelt sind.

Die Gewerbeordnung definiert das Berufsbild des Bauträgers.

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