Neues Vermittlungsprinzip für Mietwohnungen
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich eine gesetzliche Neuregelung bei der Vermittlung von Mietwohnungen: das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses betrifft insbesondere Maklerverträge im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum und regelt, wer die Maklerprovision zu tragen hat.
Im Mittelpunkt steht das sogenannte Erstauftraggeberprinzip: Es soll sicherstellen, dass diejenige Person, die einen Immobilienmakler zuerst beauftragt hat, auch die Kosten für dessen Tätigkeit übernimmt.
Gesetzliche Grundlage: § 17a Maklergesetz (MaklerG)
Mit der Novelle des Maklergesetzes wurde das Bestellerprinzip per 1. Juli 2023 eingeführt. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 17a MaklerG und gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum.
Nicht vom Bestellerprinzip betroffen sind:
- Mietverträge über Geschäftsräume oder sonstige gewerbliche Nutzflächen
- Kaufverträge
- Pachtverträge
- bereits bestehende Mietverhältnisse
- Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen
Wer zahlt die Maklerprovision?
Das zentrale Prinzip lautet: Wer bestellt, bezahlt.
Das bedeutet: Ein Makler darf eine Provision nur von jener Person verlangen, die ihn zuerst mit der Vermittlung beauftragt hat – dem sogenannten Erstauftraggeber.
Beispiele:
- Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, ist ausschließlich der Vermieter provisionspflichtig.
- Beauftragt ein Wohnungssuchender von sich aus einen Makler zur aktiven Suche, ohne auf ein Inserat zu reagieren, ist dieser provisionspflichtig.
- Meldet sich ein Wohnungssuchender auf ein Inserat, das im Auftrag des Vermieters veröffentlicht wurde, darf keine Provision vom Mieter verlangt werden.
Hinweis: Die bloße Kontaktaufnahme eines Mietinteressenten mit dem Makler begründet noch keine Provisionspflicht – entscheidend ist der Zeitpunkt des Vermittlungsauftrags.
Unzulässige Umgehung und Sanktionen
Das Gesetz untersagt jede Form der Umgehung des Bestellerprinzips. Dazu zählen unter anderem:
- Vertragsgestaltungen, bei denen der Anschein erweckt wird, der Wohnungssuchende hätte den Makler zuerst beauftragt
- Vereinbarungen, durch die die Provision auf indirektem Wege vom Mieter getragen werden soll
- Forderungen an Dritte (z. B. Vormieter) ohne gleichwertige Gegenleistung
Solche Umgehungen sind gesetzlich verboten und können mit Verwaltungsstrafen bis zu 3.600 Euro geahndet werden.
Dokumentationspflichten für Makler
Makler sind verpflichtet, den Abschluss eines Vermittlungsvertrags mit dem Erstauftraggeber nachweislich zu dokumentieren. Der Nachweis kann in schriftlicher oder nachvollziehbar elektronischer Form erfolgen. Ohne entsprechenden Nachweis besteht kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf Provision.
Zusätzlich gilt: Vereinbarungen zur Zahlung unzulässiger Provisionen oder Zahlungen an Dritte (z. B. Ablösen) sind laut § 17a Abs 5 nichtig.
Besondere Konstellationen
- Eine Provisionsteilung zwischen Vermieter und Mieter ist nicht zulässig, wenn der Maklerauftrag nur von einer Partei stammt.
- Die nachträgliche Auftragserteilung durch einen Interessenten, nachdem bereits ein Kontakt über ein Inserat hergestellt wurde, gilt nicht als Erstauftrag.
- Bei Vermittlungstätigkeiten ohne expliziten Auftrag – etwa durch allgemeine Inserate – entsteht kein Provisionsanspruch gegenüber Mietinteressenten, wenn der Auftrag vom Vermieter erteilt wurde.
Verfassungsrechtliche Einschätzung
Mit Erkenntnis vom 27. Februar 2025 (G 168/2024) hat der Verfassungsgerichtshof (VfGH) das Bestellerprinzip als verfassungskonform bestätigt. Laut VfGH dient die Regelung einem legitimen Ziel der sozialen Fairness und stellt einen zulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht dareduard_Bestellerprinzip.
Relevante Quellen
Zur weiteren Vertiefung des Themas können folgende Quellen herangezogen werden:
Zusammenfassung
Das Bestellerprinzip legt gesetzlich fest, dass die Maklerprovision bei Mietverträgen über Wohnraum in Österreich ausschließlich von demjenigen zu zahlen ist, der den Makler als Erster beauftragt hat. Ziel ist eine eindeutige und nachvollziehbare Zuordnung der Zahlungspflicht.
Die Regelung dient der Transparenz im Mietvermittlungsprozess und schließt eine Provisionspflicht für Wohnungssuchende weitgehend aus – es sei denn, sie erteilen selbstständig einen Auftrag zur aktiven Suche.
Für Makler ergibt sich daraus die Verpflichtung, klare Nachweise über den Auftrag und dessen Zeitpunkt zu führen. Verstöße können verwaltungsrechtlich sanktioniert werden.
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