Seit dem 1. Juli 2024 ist eine neue gesetzliche Regelung in Kraft, die Käufern von Immobilien mit dringendem Wohnbedarf erhebliche finanzielle Vorteile bietet. Diese temporäre Befreiung von Eintragungsgebühren im Grundbuch gilt bis zum 30. Juni 2026 und umfasst sowohl die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr. Ziel dieser Regelung ist es, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern und insbesondere für Menschen mit dringendem Wohnbedarf finanzielle Hürden beim Immobilienerwerb zu senken.
Wer kann von der Regelung profitieren?
Die Gebührenbefreiung richtet sich in erster Linie an Personen, die eine Immobilie erwerben oder belasten, um diese als Hauptwohnsitz zu nutzen. Dabei ist es entscheidend, dass das zugrunde liegende Rechtsgeschäft – also der Kaufvertrag oder der Pfandbestellungsvertrag – nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurde. Die Befreiung gilt nur, wenn der Antrag auf Eintragung im Zeitraum vom 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 beim zuständigen Grundbuchsgericht eingeht.
Die Befreiung betrifft zwei wesentliche Bereiche:
- Eintragungsgebühren für das Eigentumsrecht: Diese Gebühr fällt an, wenn eine Person das Eigentum an einer Immobilie erwirbt und dies ins Grundbuch eintragen lässt.
- Eintragungsgebühren für das Pfandrecht: Diese Gebühr betrifft den Fall, in dem eine Immobilie zur Sicherung eines Kredits belastet wird.
Einschränkungen der Befreiung
Es ist wichtig zu beachten, dass die Befreiung auf bestimmte Arten von Gebühren beschränkt ist. So bezieht sich die Regelung ausschließlich auf die Eintragungsgebühren für Eigentums- und Pfandrechte nach Tarifpost 9 lit. b GGG (Gebührenanspruchsgesetz). Andere Gebühren, wie etwa Eingabengebühren nach Tarifpost 9 lit. a oder Beglaubigungsgebühren nach Tarifpost 11, fallen nicht unter die Befreiung.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Begrenzung der Bemessungsgrundlage: Die Befreiung gilt nur für Eintragungen bis zu einem Wert von 500.000 Euro pro Person. Für Liegenschaften, die einen höheren Wert haben, muss für den darüber hinausgehenden Betrag die reguläre Gebühr entrichtet werden. Zudem gibt es keine Befreiung für „Luxusimmobilien“: Immobilien mit einem Wert von über 2 Millionen Euro fallen nicht unter die Befreiung, und die Gebühren sind auch für den darunter liegenden Betrag voll zu entrichten.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Befreiung
Um die Befreiung in Anspruch zu nehmen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Zeitliche Voraussetzungen: Der Antrag auf Eintragung muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingereicht werden. Rechtsgeschäfte, die vor dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden, sind von der Regelung ausgeschlossen.
- Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses: Ein zentrales Kriterium für die Gebührenbefreiung ist der Nachweis eines dringenden Wohnbedürfnisses. Der Käufer muss die erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen und dies durch eine Meldung des Hauptwohnsitzes nachweisen. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass dieser Nachweis bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorliegt. Käufer haben bis zu fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Nachweise (Hauptwohnsitzmeldung und Aufgabe der bisherigen Wohnrechte) dem Grundbuchsgericht vorzulegen. Sollte dieser Nachweis nicht innerhalb dieser Frist erfolgen, wird die Gebühr nachträglich erhoben.
- Verwendung des Darlehens: Bei einer Finanzierung müssen mehr als 90% des Darlehens für den Erwerb oder die Sanierung der Immobilie verwendet werden.
- Inanspruchnahme der Befreiung: Die Gebührenbefreiung muss im Antrag auf Eintragung ausdrücklich beantragt werden
Dringendes Wohnbedürfnis – Was bedeutet das?
Das Gesetz definiert den Begriff „dringendes Wohnbedürfnis“ nicht nur zeitlich, sondern auch qualitativ. Es geht darum, dass die neue Wohnstätte als Hauptwohnsitz genutzt wird und der bisherige Wohnsitz aufgegeben wird. Der Nachweis erfolgt durch die Anmeldung des Hauptwohnsitzes auf der neuen Immobilie und die Aufgabe der bisherigen Wohnrechte. Diese Aufgabe kann durch den Verkauf, die Vermietung oder andere Übertragung der bisherigen Immobilie erfolgen.
Interessanterweise ist auch der Erwerb unbebauter Grundstücke, auf denen der Erwerber ein Wohngebäude errichten will, gebührenbefreit. Der Gesetzgeber erkennt damit an, dass der Bau einer Wohnstätte ebenfalls zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses führen kann.
Geltendmachung der Befreiung
Die Gebührenbefreiung muss aktiv beantragt werden, indem sie im Antrag auf Eintragung ins Grundbuch explizit geltend gemacht wird. Bei der Einreichung über das Elektronische Rechtsverkehrssystem (ERV) ist dies in den Metadaten des Grundbuchsgesuchs anzugeben. Wird dies übersehen, kann die Befreiung noch bis zum Einspruch gegen einen Zahlungsauftrag nachgeholt werden.
Sonderfall Pfandrechte
Neben dem Eigentumserwerb ist auch die Eintragung von Pfandrechten von der Gebührenbefreiung erfasst, sofern der Kredit zur Finanzierung der Liegenschaft oder der Errichtung bzw. Sanierung einer Wohnstätte auf der Liegenschaft verwendet wird. Wichtig ist hierbei, dass mindestens 90% des Kreditbetrages für den Erwerb der Immobilie oder den Bau der Wohnstätte verwendet werden müssen.
Wegfall der Gebührenbefreiung
Die Gebührenbefreiung kann nachträglich wegfallen, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Insbesondere wenn der Hauptwohnsitz an der neuen Wohnstätte aufgegeben wird oder das Eigentum innerhalb von fünf Jahren veräußert wird, müssen die Gebühren nachträglich entrichtet werden.
Es obliegt dem Eigentümer, das Grundbuchsgericht oder die zuständige Vorschreibungsbehörde über solche Änderungen zu informieren. Werden diese Umstände nicht angezeigt, erfolgt eine nachträgliche Vorschreibung der Gebühren durch das Gericht.
Fazit: Ein finanzieller Vorteil für Eigenheimkäufer
Die temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis ist eine bedeutende Erleichterung für Käufer von Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden sollen. Besonders in Zeiten steigender Immobilienpreise kann diese Regelung dazu beitragen, den Erwerb von Wohneigentum finanziell attraktiver zu gestalten. Wer zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 plant, eine Immobilie zu erwerben oder ein Pfandrecht einzutragen, sollte sich frühzeitig über die genauen Voraussetzungen informieren und die notwendigen Nachweise sorgfältig vorbereiten.
