Seit dem 1. Juli 2024 gelten in Wien strengere Vorschriften für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen. Diese Reformen wurden im Zuge der Novelle der Wiener Bauordnung 2023 eingeführt und zielen darauf ab, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und die Nutzung von Wohnungen für touristische Zwecke klarer zu regulieren. Vor allem sollen negative Auswirkungen durch Plattformen wie Airbnb eingedämmt werden.
90-Tage-Regelung für Privatvermieter
Für Privatpersonen, die ihre Wohnungen kurzfristig vermieten möchten, gilt eine klare Begrenzung: Die Wohnung darf pro Kalenderjahr maximal 90 Tage lang vermietet werden, solange der Vermieter die Wohnung auch weiterhin als Hauptwohnsitz nutzt. Diese Regelung erlaubt sogenanntes “Home-Sharing”, etwa zur Aufbesserung des Einkommens während der Urlaubszeiten.
Bereits das Inserieren einer Wohnung für mehr als 90 Tage pro Jahr erfordert jedoch eine Ausnahmebewilligung. Verstöße können mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Dies bedeutet, dass auch Plattformen wie Airbnb weiterhin genutzt werden dürfen, aber nur unter Einhaltung dieser strengen Vorgaben.
Ausnahmebewilligungen für gewerbliche Vermietungen
Für Vermietungen, die die 90-Tage-Grenze überschreiten oder wenn der Eigentümer keinen Wohnsitz in der Wohnung hat (etwa bei Unternehmen), ist eine Ausnahmebewilligung erforderlich. Diese Bewilligung wird für maximal fünf Jahre erteilt und ist an bestimmte Bedingungen geknüpft.
Innerhalb von Wohnzonen muss mindestens 80 % der verbleibenden Nutzfläche des Gebäudes weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Hierbei werden Erdgeschoss- und Kellergeschossflächen nicht mit einbezogen.
Außerhalb von Wohnzonen dürfen sich Wohnungen nicht in speziell geschützten Gebieten wie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“ befinden, und für die Errichtung der Wohnung dürfen keine Wohnbaufördermittel genutzt worden sein. Zudem darf nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen eines Gebäudes für touristische Zwecke genutzt werden.
Zivilrechtliche und mietrechtliche Einschränkungen
Neben den baurechtlichen Vorschriften gibt es auch zivilrechtliche Einschränkungen. In Gemeindewohnungen ist eine Untervermietung grundsätzlich untersagt, und Verstöße können zur Kündigung des Mietvertrags führen. Ähnliche Einschränkungen gelten für geförderte Wohnungen und Studentenheimplätze. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass sozialer Wohnraum nicht für touristische Zwecke genutzt wird.
Steuerliche Verpflichtungen
Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung unterliegen sowohl der Einkommensteuer als auch der Umsatzsteuer. Vermieter müssen zudem die Ortstaxe von ihren Gästen einheben und diese monatlich an die Stadt Wien abführen. Diese Steuerpflicht gilt auch für private Wohnungen, die über Plattformen wie Airbnb vermittelt werden. Die Ortstaxe umfasst auch Entgelte für Endreinigungen, jedoch nicht die Betriebskosten.
Ziele der neuen Regelungen
Die Stadt Wien hat diese Reformen eingeführt, um den Wohnraum für die Bevölkerung zu schützen und eine geregelte touristische Nutzung von Wohnungen sicherzustellen. Die zunehmende Nutzung von Plattformen wie Airbnb hat dazu geführt, dass viele Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen wurden, was den Wohnraummangel in der Stadt verstärkt hat. Die neuen Regelungen sollen dieser Entwicklung entgegenwirken und gleichzeitig die Rechte der Mieter schützen.
Diese Vorschriften stellen eine deutliche Verschärfung der Rahmenbedingungen für die Kurzzeitvermietung in Wien dar. Vermieter, die diese Regeln nicht einhalten, riskieren hohe Strafen, was eine genaue Auseinandersetzung mit den neuen Vorgaben notwendig macht. Ziel der Stadt ist es, den Wohnungsmarkt langfristig zu stabilisieren und den Wohnraum für die Bevölkerung zu sichern.
